4月21日，人民法院報刊發(fā)了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》。根據批復，如遇商品房爛尾，購房者主張的房屋交付請求權、價款返還請求權，均優(yōu)先于其他債權。

此次批復是最高人民法院針對河南高院的相關問題做出的司法解釋。2023年2月14日最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。

此前，河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》。請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權利保護問題，經研究后最高法做出了明確指示。

一、建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理（注：承包人根據民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權）。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

人民法院報截圖

該批復中第二、第三條均從保護購房者權利角度，分別新增了購房者主張其房屋交付請求權、購房者主張價款返還請求權，即在相應條件下，這兩項權利均優(yōu)先于其他債權。

通俗來說，購房者以居住為目的購買的住宅，只要交了全款，購房者要求交房的優(yōu)先級高于工程款、抵押權。如遇爛尾無法交房的，購房者要求退款，也優(yōu)先于房企工程款、抵押權和其他債權。

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