熱點城市降溫樓市方式“史無前例”，南京4個月6次加碼調(diào)控
澎湃新聞記者 計思敏
2016-10-02 06:45 來自 地產(chǎn)界
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國慶節(jié)當(dāng)天，有兩個城市在深夜宣布重啟限購。其中鄭州宣布部分區(qū)域?qū)?80平方米以下住宅進(jìn)行限購，成為全國本輪樓市調(diào)控中第二個重提限購的三線城市，分析人士稱，此舉主要為了防止炒房，同時也幫助大戶型去庫存。另外，成都也宣布實行區(qū)域性住房限購，城區(qū)范圍內(nèi)限購再次開啟。
事實上，自今年8月開始，一直到9月下旬，中國各熱點城市開始密集出臺樓市政策以抑制房地產(chǎn)市場不斷火爆的局面，其中部分城市政策堪稱史上最嚴(yán)，而另一些城市則相對溫和。
據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）梳理，目前，蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都等城市已相繼重啟了樓市限購政策；而合肥、武漢也出臺限貸政策，北京提高房地產(chǎn)貸款門檻，其他城市包括鄭州、濟(jì)南、福州等則從提高土地供應(yīng)、控制房價上漲以及嚴(yán)懲中介抬高房價等行為一一入手。
可以發(fā)現(xiàn)，此次出臺新政多次出現(xiàn)同一城市加碼的現(xiàn)象，以鄭州為例，9月14日，鄭州是政府已經(jīng)出臺相關(guān)調(diào)控政策，主要為了控制地價飆升，而僅僅過了半個月，在需求環(huán)節(jié)也開始調(diào)控。
蘇州則是在8月11日出臺新政后，9月30日加碼對房企哄抬房價進(jìn)行治理；南京更是在8月18日，9月25日，9月29日三次加碼調(diào)控。
英國《金融時報》稱，為了抑制樓市銷售，中國在地方層面上采取了多項“史無前例”的措施。
“房價四小龍”還有合肥未出限購
伴隨著一線城市房地產(chǎn)市場熱度的蔓延，不少二線城市的房價開始快速上漲。
按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年8月份，70個大中城市中有64個城市的房價上漲，其中廈門、合肥的新建商品住宅價格同比上漲超過40%；南京、福州、天津、杭州等城市的新建商品住宅價格均比去年同期上漲超過20%。
其中，由于房價上漲過快，廈門、南京、合肥、蘇州被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”。截至目前，上述四個城市中，除了合肥外，都已重啟了限購政策。
8月11日，蘇州率先發(fā)布限購政策，非蘇州本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，需繳納1年社保，并提供相應(yīng)社保證明。同時對土地市場供應(yīng)、土地供應(yīng)條件、土地出讓競價、土地出讓理性競價及商品房價格管理等方面進(jìn)行了調(diào)整和規(guī)范。
繼蘇州之后，廈門也跟進(jìn)重啟限購。8月31日，廈門宣布執(zhí)行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在廈門市行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。
到了9月25日，南京也出臺限購政策，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
盡管多家官方媒體發(fā)文警示當(dāng)前房地產(chǎn)存在風(fēng)險，直指最近一年的房地產(chǎn)市場似乎政策“接棒”去年上半年股市的瘋狂，但是在各地政策出臺后仍引來一大批購房者恐慌性入市。
南京4個月內(nèi)6次加碼調(diào)控
在此輪房價上漲中，以南京為首的二線城市漲勢兇猛，在樓市不斷高漲的情況下，各地政府不得不出臺多項組合措施。
以南京為例，其先出臺了限制地價的措施，隨后又調(diào)整了土地出讓方式產(chǎn)生了“搖號地塊”，同時要求南京分區(qū)域設(shè)置房價紅線，嚴(yán)控區(qū)域樓王。
先是在今年的5月28日，南京出臺土地“限價令”的措施，即實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果失敗。
不過該政策出臺后，在土地市場的競拍中，多幅地塊由于突破限價而無奈流拍。隨后南京市政府調(diào)整了有關(guān)土地出讓的規(guī)則，改為網(wǎng)上競價方式開拍。8月11日，南京市政府發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，明確提高二套房首付比例，并調(diào)整土地公開出讓競價方式。地塊網(wǎng)上競拍同樣設(shè)置了多道門檻，對于突破限價的地塊規(guī)定為搖號產(chǎn)生競得人，另外當(dāng)?shù)貕K的網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。
而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒結(jié)束。
8月17日，南京市人大常委會舉行第二十七次會議，南京市市長繆瑞林做了下半年的工作安排報告，下半年，南京將分區(qū)域設(shè)房價紅線，嚴(yán)控區(qū)域樓王。沒過多久，南京則像蘇州一樣重啟了限購。
9月25日，南京宣布加入限購隊伍，自9月26日起，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
到了9月26日，南京樓市限購正式執(zhí)行當(dāng)天，南京市政府辦公廳市政府辦公廳再發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見，《意見》全文13條，要求進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定。
《意見》稱，對房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務(wù)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)及時進(jìn)行價格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價格不再調(diào)整。對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強(qiáng)督促。經(jīng)督促仍未及時上市的，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。
9月29日，南京住房公積金管理中心規(guī)定自10月1日起，暫停公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的申請。
多項政策直指中介抬高房價
有意思的是，此次出臺政策的城市中，多數(shù)政府將矛頭指向了一些房地產(chǎn)中介。這些中介被認(rèn)為通過營造虛假的緊迫感“炒作”樓市。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，包括深圳、南京、天津、蘇州、昆山、成都等城市均在不同程度上出臺相關(guān)措施遏制房地產(chǎn)中介哄抬房價。對于“開盤售罄”、“搶購一空”等宣傳手段加大執(zhí)法力度。
以成都為例，成都警方官方微博賬號25日透露，兩名涉嫌傳播住房銷售情況謠言的成都房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人被行政拘留。
而在深圳，一個樓盤推出的售價88萬元人民幣的6平方米“鴿籠房”，對外宣稱在半天之內(nèi)就售罄，引發(fā)全國關(guān)注。
不過在當(dāng)?shù)夭块T26日發(fā)布通報稱，這樣的公寓只有11套，而賣出的只有4套，還表示會嚴(yán)肅處理傳播謠言的中介。
在出臺規(guī)范房地產(chǎn)市場交易監(jiān)管的城市中，則多以提醒、約談、告誡、曝光等形式予以規(guī)范。
以天津為例，9月30日晚，天津發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的實施意見》，其中提到，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳誤導(dǎo)百姓交易等違法違規(guī)行為的，將進(jìn)行依法處理，并通過新聞媒體、政府門戶網(wǎng)站、市場主體信用信息平臺等渠道公開曝光。
對未來其他城市政策走向的預(yù)判
9月30日晚，北京市政府出臺了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，規(guī)定購買首套自住房首付比不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京政策有很強(qiáng)的標(biāo)桿性，10月份開始全國一二線城市將紛紛重啟政策收緊版本。此類版本將涉及限購、限貸、限房價、限融資、限地價等管制措施，而且不排除部分已出政策的城市，依然會有新的收緊的版本。
從城市房價上漲壓力和管控需求來看，后續(xù)政策重啟收緊或繼續(xù)收緊的城市或?qū)⒁韵旅娴姆诸惙绞酱嬖冢?br>第一類，市場過熱型的一二線城市。此類城市包括四個一線城市、廈門、合肥、南京、杭州、天津、福州、武漢、鄭州等。此類城市收緊限購、限貸、提高首付比例等政策出臺的可能性最大。
第二類，市場偏熱的二線城市。此類城市包括南昌、石家莊、濟(jì)南、寧波、南寧、長沙、青島、成都、重慶等城市。此類城市會成為下一類收緊政策的城市，但近期或以規(guī)范市場交易為政策監(jiān)管的內(nèi)容。
第三類，市場偏熱的三線城市。此類城市包括珠海、中山、佛山、惠州、東莞、泉州、漳州、莆田、嘉興、昆山、太倉、無錫、常州、廊坊等城市。此類城市依然有去庫存的需求，最大的特點是外來人口規(guī)模大。此類城市或針對外地購房者出臺收緊政策。
第四類，市場溫和的二線城市。此類城市包括沈陽、大連、長春、哈爾濱、西安、蘭州、西寧、烏魯木齊、呼和浩特、?？凇⑻?、昆明等，此類城市依然堅持去庫存的導(dǎo)向，房價上漲過快主要是局部板塊區(qū)域，依然是可控且風(fēng)險較小的。
第五類，市場平淡的三四線城市。此類城市包括北海、湛江、龍巖、金華、舟山、連云港、威海、煙臺、葫蘆島、營口、丹東、牡丹江等城市，此類城市依然會堅持去庫存的導(dǎo)向，政策面不會變動。
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