新常態(tài)悖論：為什么說去庫存是房地產(chǎn)業(yè)的“偏方”？
2016年07月27日 20:24 ?來源：鳳凰財經(jīng)綜合 ?作者：孫浩 來源：共識網(wǎng)
共識君按：房地產(chǎn)去庫存就是用政策創(chuàng)造市場，減輕鋼鐵、水泥、煤炭、電力等等行業(yè)去產(chǎn)能壓力。減新常態(tài)的房地產(chǎn)需要一場真正的供給側(cè)改革
房地產(chǎn)去庫存的新常態(tài)悖論
“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”是新常態(tài)提出以來最切中時弊的指導(dǎo)方針。做到位了，就新常態(tài)了。令人困惑的是本來適合于一切過剩行業(yè)的“去庫存”，似成為了房地產(chǎn)業(yè)的偏方。至于這個方子投下去之后會帶來什么，有點(diǎn)一廂情愿。
去庫存實(shí)為用政策創(chuàng)造市場
庫存多了，說明供給超過了需求，市場的反應(yīng)應(yīng)該是價格往下走，減少供給，并刺激需求的增加。經(jīng)過一段時間，供給壓縮了，庫存消化了，供求就平衡。
但政府似乎不想這樣來。唯其如此，一見政府要去庫存，市場馬上像打了雞血一樣興奮起來。房價不降反漲，而且上漲的瘋狂勁還得用一個新名詞叫跳漲來形容。購房者蜂涌搶購(令人著迷他們有杠桿壯膽再貴也敢買)。政府也提起精神賣地，造不了牛市就造房市！果然賣地連連賣出地王。高地價給所有的高房價壯了膽：沒有最貴還會更貴。買！買?。≠I?。?！
由此來觀察政府的用心，是將房地產(chǎn)去庫存當(dāng)作遏制經(jīng)濟(jì)衰退的一個反周期措施，是期望房地產(chǎn)能重新起步，因此所謂去庫存就是用政策創(chuàng)造市場。如解除若干政策限制以釋放購買力、改進(jìn)金融政策讓買房吃力的人(如青年白領(lǐng)等)能加上杠桿、將進(jìn)城農(nóng)民作為購房對象并給予購房補(bǔ)貼、政府購房以發(fā)展公租、鼓勵開發(fā)商改庫存為租賃經(jīng)營、鼓勵專營的二房東公司、發(fā)展租賃市場等。且不說這些政策的實(shí)際有效性會如何，但很少有哪些個行業(yè)能得到如此關(guān)懷由政府親自操刀為行業(yè)解難。這無意中泄露了中國房地產(chǎn)的生存密碼：政府是這個行業(yè)最大的利益相關(guān)者。
不管怎么說，市場在一定程度上是被激活了。政府希望接著看到的不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)自身重拾升勢，更重要的是鋼鐵、水泥、煤炭、電力等等許多行業(yè)因被拉動而去產(chǎn)能壓力減輕。無人愿意深究，這樣做是新常態(tài)還是舊常態(tài)？經(jīng)濟(jì)成長理論早已說明，一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)換是以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換為標(biāo)志的。過度依賴房地產(chǎn)拉動增長已經(jīng)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)弊病叢生。如果現(xiàn)在還不著力于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，依然靠房地產(chǎn)的拉動來走出低谷，那就是想用熨平周期來替代經(jīng)濟(jì)成長階段的轉(zhuǎn)換。我們當(dāng)然可以理解政府對新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)成長不起來的無奈，但沿襲舊制就不會有新常態(tài)。如此去房地產(chǎn)庫存，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的去產(chǎn)能去杠桿降成本補(bǔ)短板的困難無疑加大。飲鴆止渴，左支右絀。
有違正義的增長還要延續(xù)到何時
房地產(chǎn)業(yè)的舊格局難以撼動有深刻的原因。
上世紀(jì)九十年代以來中國的房地產(chǎn)業(yè)似乎無法用市場機(jī)制的供求關(guān)系去作觀察和引領(lǐng)。房子越蓋越多，房價卻一路走高，即使有短暫的回調(diào)，但接著是更猛烈的報復(fù)性上漲。而且價格越高購房者越搶購，價格喪失了調(diào)節(jié)供求的功能。其原因固然是因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場早已不是單純的住宅消費(fèi)品市場，而有了濃厚的投資品投機(jī)品市場的屬性。但是如果要抑制投資、打擊投機(jī)，國外的成熟經(jīng)驗(yàn)和政策選項(xiàng)很多。但中國房地產(chǎn)市場的這種屬性從來沒有被認(rèn)真治理過。
其更深層次的原因是在于中國政府是房地產(chǎn)市場最大的推手。這又不僅僅是因?yàn)榈胤秸?dú)占了開發(fā)所必須的土地供給和土地交易，更重要的是地方政府通過這種獨(dú)占所獲得的收入早已成為財政收入環(huán)節(jié)最短數(shù)額最大的單項(xiàng)來源。有分析說土地收入已占一些地方財政的60%，無法想象若缺了這一塊，地方政府將如何履職。所以政府的立場并不很在意房地產(chǎn)市場的屬性是消費(fèi)的還是投資的還是投機(jī)的，政府只在意這個市場要保持景氣能把地賣出去。
中國的房地產(chǎn)業(yè)早已不是表面看上去的企業(yè)蓋房子滿足消費(fèi)者住房需求的單純的生產(chǎn)活動，而是包藏著為政府創(chuàng)造財政收入的活動。政府要創(chuàng)造財政收入是這個行業(yè)堅硬的內(nèi)核，是最強(qiáng)大的剛需。不管市場如何變化，政府都得把地賣出去充實(shí)財政。在這個剛需面前，房價高了、杠桿長了、金融風(fēng)險大了、產(chǎn)能過剩了都不足以使政府調(diào)整自己的立場。因?yàn)檎也坏絼e的出路。這是中國的房地產(chǎn)業(yè)不合常規(guī)的根本原因。在這樣一個基礎(chǔ)上開展的房地產(chǎn)調(diào)控，只不過是政府的左手與右手在擰勁，確實(shí)不會有什么結(jié)果。
房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮過巨大的引領(lǐng)作用，并使很多地方獲得蓬勃發(fā)展。但不可否認(rèn)這個行業(yè)的發(fā)展帶有極大的負(fù)面性。對土地收入的剛需使得房地產(chǎn)業(yè)變態(tài)亢進(jìn)，成為了鋼鐵、水泥等許多部門產(chǎn)能過剩的重要原因，也使中國的金融業(yè)暗藏巨大風(fēng)險。
更為嚴(yán)重的是房地產(chǎn)業(yè)的這種發(fā)展模式早已背離了社會主義市場經(jīng)濟(jì)的正確方向，是有違正義的增長，并日益擴(kuò)大著國民財富的不平等分配。
首先是政府推卸了自身在住房這個基本民生領(lǐng)域的公共服務(wù)職能。這使得當(dāng)代中國的城市人口普遍淪為了房奴，一生中最美好的年華都必須為還房債而緊衣縮食、奮力掙錢，活得累。
其次政府以國有之名壟斷了土地市場，為此不惜與民爭利強(qiáng)征強(qiáng)拆。
再次迷戀競拍出讓方式，一線城市樓面地價荒腔走板達(dá)到每平米數(shù)萬元了仍不思改革。在這個市場的政府、開發(fā)商、購房民眾的三方關(guān)系中，政府實(shí)際上是與開發(fā)商結(jié)成了利益共同體，民眾只得爭先恐后挨宰，原因只是早宰比后宰掉肉少些。一些人所樂道之購房剛需，要害在此。政府出臺的政策再千回百轉(zhuǎn)最終也還是為了幫助開發(fā)商把房賣出去再賣出去。這使得中國的房地產(chǎn)業(yè)早已成為權(quán)貴集團(tuán)洗劫國民財富的通道，基層民眾的財富被迫向上流動和集中。表面看來得到了一套房，動不動就值百萬以上，似乎買房即富。其實(shí)不過求得遮風(fēng)避雨、放張床睡覺的生活必需品。代價是欠下幾乎一輩子的債。一旦斷供，還可能流落街頭。取得了偉大成就的改革開放以這樣的圖景展現(xiàn)給廣大民眾是說不過去的。
不能允許這種有違正義的增長延續(xù)到新常態(tài)中去。
期待一場真正的供給側(cè)改革：房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，政府賣房，不賣地
供給側(cè)是現(xiàn)在的熱詞，什么都可以裝進(jìn)去。但房地產(chǎn)去庫存卻是反供給側(cè)改革的。新常態(tài)的房地產(chǎn)需要來一場真正的供給側(cè)改革。
如果作粗略的分析，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)大抵有這么幾塊：獲得土地(有時還要作開發(fā)前一定的整備)、規(guī)劃設(shè)計、建筑開發(fā)即蓋樓、銷售(有些自留物業(yè)如商業(yè)用途的還要招商)、有的還可以延伸到物業(yè)管理。這些業(yè)務(wù)中真正無可替代必須由房地產(chǎn)企業(yè)來完成的只有向政府交錢獲得土地。這才是房地產(chǎn)企業(yè)對政府的價值所在。其它的業(yè)務(wù)其實(shí)沒什么行業(yè)門檻。如建筑設(shè)計院本來就承擔(dān)各種建筑設(shè)計，蓋樓則有大量的建筑施工企業(yè)，賣樓早就由開發(fā)商委托給專業(yè)的銷售公司去承擔(dān)了，入住后的物業(yè)管理也是如此。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是用對外委托的方式來完成開發(fā)過程的各項(xiàng)工作的。這恰恰說明蓋房子這種生產(chǎn)活動并不是只有房地產(chǎn)企業(yè)才能做，這為供給側(cè)改革提供了客觀基礎(chǔ)。
供給側(cè)改革最重要的是政府向自己開刀，恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)主體的住宅業(yè)的民生屬性。要把這一塊從房地產(chǎn)商那里剝離出來交由提供公共服務(wù)的政府自己來承擔(dān)。這樣一種業(yè)態(tài)的改變就使得基本民眾的住宅供給可以由政府來掌控，從而使房價保持在理性的水平。而且政府只要用委托的方式通過設(shè)計院、建筑工程企業(yè)、施工監(jiān)理等方面就可以順利組織完成開發(fā)過程。由于政府直接售、租，房地產(chǎn)商將不再參與分羹。政府直接收取的房款、租金超出成本的部分依然可以成為財政收入的來源。所以政府向自己開刀并不造成自傷。
政府不再依賴房地產(chǎn)商創(chuàng)造財政收入就拆解了二者的利益同盟。由于工薪階層的住房需求不再依賴房地產(chǎn)商了，房地產(chǎn)商就可以任性只為富人蓋房了?！案F人”也就不必抬著杠桿和富人一起去搶購了。如此，房價高企對整體經(jīng)濟(jì)也并不帶來什么風(fēng)險了。
由于業(yè)態(tài)的改變即開發(fā)方式的變化并不引起整個行業(yè)開發(fā)量的巨大波動，所以住宅開發(fā)對其它產(chǎn)業(yè)的正常拉動不會消失。而且住宅恢復(fù)了民生的屬性，抑制了投資，限制了投機(jī)，行業(yè)發(fā)展會更加健康。
如果新常態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)按上述格局展開，中國其實(shí)并不需要那么多房地產(chǎn)企業(yè)。改革開放中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展起來之后，從上個世紀(jì)九十年代開始各地政府就先后在很多行業(yè)以一定資質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)展開過治理整頓，其實(shí)就是去產(chǎn)能。當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)當(dāng)按一定的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來捋一遍。這樣去庫存才能和去產(chǎn)能聯(lián)系在一起。
房地產(chǎn)的供給側(cè)改革并不復(fù)雜，也無不可控的風(fēng)險。關(guān)鍵是要有秉持正義的決心。這才是難點(diǎn)。
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