中國(guó)房?jī)r(jià)還能漲多久？（太透徹?。?/span>
2016-06-01 李迅雷 政商參閱 中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？這個(gè)答案誰(shuí)知道呢。要是知道的話，不就可以賺大錢(qián)了嗎？但這不妨礙探討中國(guó)房地產(chǎn)及其他資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期高估的問(wèn)題，從中找出哪些因素可能是促使樓市估值偏高的主因，哪些因素可以成為資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅的誘因。
l 為什么房?jī)r(jià)被推高，因?yàn)檫€有投機(jī)的價(jià)值？
我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章，專(zhuān)門(mén)研究A股高估值現(xiàn)象 ，認(rèn)為流動(dòng)性溢價(jià)是導(dǎo)致估值高低的一個(gè)重要原因。如果一個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)性非常好，則溢價(jià)水平可以相對(duì)低。股市中可以用換手率來(lái)反映流動(dòng)性好壞，A股市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的換手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的換手率奇高，主板換手率超過(guò)6倍（年交易額與平均可流通市值之比），中小板超過(guò)9倍，創(chuàng)業(yè)板則超過(guò)12倍。而且，創(chuàng)業(yè)板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。
今年以來(lái)，A股的換手率大幅下降，主板降至2.6倍，創(chuàng)業(yè)板也不足7倍，同時(shí)股價(jià)也大幅回落，但換手率還是高于全球主要股市的水平，A股剔除銀行股之后，估值水平與全球主要市場(chǎng)相比仍然高出很多。
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)交易同樣也是非常之大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售額比去年同期增長(zhǎng)55.9%。從全球看，中國(guó)的房地產(chǎn)交易量也是最大的，僅北京一個(gè)城市的房地產(chǎn)交易量就超過(guò)日本。
數(shù)據(jù)來(lái)源：海通策略團(tuán)隊(duì)
一個(gè)市場(chǎng)如果交易活躍，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)有存在的合理性，如果過(guò)度活躍，則說(shuō)明投機(jī)性較強(qiáng)，投機(jī)的目的是為了獲取價(jià)差收益，股市、期貨市場(chǎng)如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。股市換手率如此之高，本質(zhì)上是短線投機(jī)，目的是為了獲得價(jià)差收益。而購(gòu)房的目的主要有兩個(gè)，一個(gè)是自住，另一個(gè)則是同感投資來(lái)獲利。國(guó)內(nèi)居民家庭在資產(chǎn)配置上，大約三分之二配置在房地產(chǎn)上，遠(yuǎn)高于大部分國(guó)家居民的房地產(chǎn)配置水平，這也說(shuō)明國(guó)內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)投資的偏好遠(yuǎn)勝于其他金融資產(chǎn)，同時(shí)，房?jī)r(jià)高估問(wèn)題也必然存在。
人民日?qǐng)?bào)的權(quán)威人士訪談中說(shuō)，“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化’去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿’去庫(kù)存’?！蓖瑫r(shí)，他也首次提到“房地產(chǎn)泡沫”，表明了高層對(duì)于高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。
對(duì)獲取價(jià)差的偏好，與交易的偏好是一致的，這是否與東亞國(guó)家的文化特性有關(guān)呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平臺(tái)，東亞國(guó)家和地區(qū)中，就有東京、香港、新加坡（屬于華人圈）和上海、深圳等。此外，澳門(mén)的博彩業(yè)收入也是全球第一，遠(yuǎn)超拉斯維加斯。中國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)公司BAT，實(shí)際上通過(guò)做大平臺(tái)來(lái)確立它們?cè)趪?guó)內(nèi)乃至全球的地位。相比之下，中國(guó)在制造業(yè)方面具有國(guó)企品牌的超強(qiáng)企業(yè)屈指可數(shù)。因此，中國(guó)人對(duì)于追求價(jià)差的偏好，或是大于創(chuàng)造價(jià)值的偏好。
l 房?jī)r(jià)為何降不下來(lái)？因?yàn)橛幸环N“隱形剛兌”抬高價(jià)格
剛性?xún)陡恫粌H存在于信托產(chǎn)品、企業(yè)債等固定收益類(lèi)產(chǎn)品的領(lǐng)域，其他資產(chǎn)如股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)實(shí)際上也或多或少地存在“隱形剛兌”現(xiàn)象。比如，殼資源價(jià)值的存在實(shí)質(zhì)上就是“隱形剛兌”，即再差的殼公司也會(huì)因?yàn)橛袧撛谫Y產(chǎn)注入的可能性，從而維持較高的市盈率和市凈率水平。中國(guó)股市26年來(lái)，退市的公司屈指可數(shù)，小盤(pán)績(jī)差公司的平均漲幅遠(yuǎn)大于指數(shù)的漲幅。
那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在“隱形剛兌”呢？實(shí)際上也是存在的。比如，三、四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，如果按照市場(chǎng)化原則降價(jià)銷(xiāo)售，庫(kù)存是可以化解的。但事實(shí)上，當(dāng)?shù)卣畷?huì)干預(yù)房?jī)r(jià)，前期購(gòu)房者也會(huì)反對(duì)降價(jià)出售。因此，樓市降價(jià)之路困難重重。
然而，最大的“隱形剛兌”還是來(lái)自政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持。比如，2010年就推出房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，迄今仍未實(shí)施。今年年初，為了推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，還降低了首套房的首付比例。
為何政府一定要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？這是因?yàn)?，房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)的行業(yè)最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，可以帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流回報(bào)。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)購(gòu)房者采取銀行借貸方式購(gòu)房的，只占所有購(gòu)房者的18%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而且，中國(guó)目前房地產(chǎn)按揭貸款余額占住宅總市值的比重只有10%左右，這也是非常低的。因此，在居民杠桿率水平較低的情況下，鼓勵(lì)居民購(gòu)房是可以讓居民加杠桿、企業(yè)和地方政府去杠桿，且這是有空間的，不過(guò)，前提是房?jī)r(jià)不能出現(xiàn)大跌。
“隱形剛兌”其實(shí)就是降低了市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)，使得信用溢價(jià)水平大幅降低。盡管政府一直試圖打破剛兌，但就目前體制而言，似乎并不支持打破剛兌，更何況在穩(wěn)增長(zhǎng)的既定目標(biāo)下，必須維持寬松的貨幣政策以支持低利率，同時(shí)財(cái)政政策也必然是積極的。
l 人口紅利支持了2010年之前的房?jī)r(jià)上漲
最初房?jī)r(jià)上漲主要是人口現(xiàn)象，后期房?jī)r(jià)上漲主要應(yīng)該體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。
人口現(xiàn)象對(duì)房?jī)r(jià)的作用與對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用其實(shí)是一樣的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從80年代改革到現(xiàn)在為止已有36年了。80年代初，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在資金短缺的背景下，所以中國(guó)需要引進(jìn)外資。引進(jìn)外資之后，利用廉價(jià)的勞動(dòng)力。這些廉價(jià)勞動(dòng)力對(duì)吸引外資非常有優(yōu)勢(shì)，就像我們目前產(chǎn)業(yè)向印尼，印度越南轉(zhuǎn)移一樣。當(dāng)勞動(dòng)力充裕、價(jià)格便宜的時(shí)候，就會(huì)吸引更多的資金來(lái)投資，這就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)為人口現(xiàn)象。中國(guó)之所以具有這樣大的人口紅利，就是因?yàn)樵诹呤甏袊?guó)人口出生率比較高，當(dāng)這些人成為勞動(dòng)力人口時(shí)，也就是1980-2010這30年，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作了很大貢獻(xiàn)。所以說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從某種意義上來(lái)講，改革開(kāi)放第一個(gè)30年就是人口現(xiàn)象。
人口結(jié)構(gòu)和流向什么時(shí)候出現(xiàn)變化？是在2011年。2010年之前，我國(guó)農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移的數(shù)量還在不斷繼續(xù)的增加，增加到2010年時(shí)是達(dá)到了峰值，當(dāng)年有1200萬(wàn)的農(nóng)業(yè)人口成為進(jìn)城農(nóng)民工。2011年之后轉(zhuǎn)移人口的數(shù)量就逐步開(kāi)始下降，2011年大概降至1000萬(wàn)，2012年是800萬(wàn)，2013年是600萬(wàn)，2014年大概500萬(wàn)，到2015年呢？外出農(nóng)民工數(shù)量只增加了63萬(wàn)，但流動(dòng)人口已經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)了。這也就意味著2010年之后，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口特征的城市化進(jìn)程基本上是已到后期，接下來(lái)我們的城鎮(zhèn)化就是農(nóng)民工的市民化的過(guò)程。城市化率按我的計(jì)算口徑，目前已經(jīng)超過(guò)60%。
另一方面，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口數(shù)量在2010年也達(dá)到一個(gè)峰值。2010年16歲到64歲這一勞動(dòng)年齡段人口達(dá)到一個(gè)峰值。這就意味著我們經(jīng)濟(jì)增速要下行，因?yàn)閯趧?dòng)力人口數(shù)量開(kāi)始下降，另外一方面就是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量也在下降。這兩個(gè)事件都發(fā)生在2010年。還有一個(gè)數(shù)據(jù)也比較有意思。我們的房地產(chǎn)投資增速也是在2010年達(dá)到峰值，大概增速是33%，隨之而來(lái)的是2011年GDP增速開(kāi)始回落，一直回落到現(xiàn)在?？吹竭@幾個(gè)數(shù)據(jù)。我基本上就是把房地產(chǎn)走勢(shì)分為兩個(gè)階段，一個(gè)是2010年之前，再一個(gè)就是2010年以后。在2010年之前，房地產(chǎn)是一個(gè)人口現(xiàn)象，因?yàn)橐粋€(gè)是勞動(dòng)年齡人口數(shù)量在不斷增加，我們享受人口紅利，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及制造業(yè)也由此保持高增長(zhǎng)；當(dāng)人口紅利結(jié)束之后，經(jīng)濟(jì)需要穩(wěn)增長(zhǎng)，就需要投入更多的資金，因?yàn)槿丝诩t利消耗差不多了，那就是貨幣現(xiàn)象。
有一個(gè)概念叫人均GDP，中國(guó)為了追求區(qū)域間均衡發(fā)展，政府引導(dǎo)大量資金往中西部地區(qū)投資。但是中西部地區(qū)流動(dòng)之后并沒(méi)有顯著改善中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，故從人均GDP來(lái)看，地區(qū)之間差距比較大。但是在發(fā)達(dá)國(guó)家一個(gè)地區(qū)GDP可以是另外一個(gè)地區(qū)GDP十倍二十倍，但是他們?nèi)司鵊DP基本上是差不多的，因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)是沒(méi)有限制、沒(méi)有戶(hù)籍制度、公共福利制度都是一樣的。這就是中國(guó)跟發(fā)達(dá)國(guó)家很大區(qū)別地方。
所以，人口還是會(huì)流向資源稟賦相對(duì)多的地方。如高收入階層積聚之后也會(huì)給體力勞動(dòng)者提供很多就業(yè)機(jī)會(huì)。這就可以解釋為什么像上海深圳北京保姆價(jià)格漲幅是非常大。這個(gè)價(jià)格就是由富人財(cái)富規(guī)模所決定的。這就是我講的為什么中國(guó)房?jī)r(jià)從2011年之后上漲就是貨幣現(xiàn)象的原因。這個(gè)貨幣現(xiàn)象，除了與這些年來(lái)為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)有主要關(guān)系之外，又是跟中國(guó)人對(duì)財(cái)富的追求偏執(zhí)度很高有關(guān)，這是非體制性因素。
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中國(guó)富人階層中，至少超過(guò)50%居住在北京、上海、深圳這三個(gè)城市。為什么居住在這三個(gè)城市？跟投資機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和社會(huì)福利體制有關(guān)。我們的社會(huì)福利基本上很難做到均等化，在深圳北京上海有更多的高校、醫(yī)療、和基礎(chǔ)教育條件，這些優(yōu)勢(shì)使得大城市的人口不斷集聚。比較一下發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然他們地區(qū)之間產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有很大差別，但是有一點(diǎn)是比較好，就是公共服務(wù)均等化。所以即便人們住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服務(wù)。
認(rèn)清未來(lái)的人口流向，對(duì)于判斷房?jī)r(jià)漲跌還是很有參考價(jià)值的。如杭州的外來(lái)人口不算多，導(dǎo)致杭州的房?jī)r(jià)比一線城市要低，但最近杭州房?jī)r(jià)也漲了不少，與杭州的信息經(jīng)濟(jì)成功發(fā)展有關(guān)，從而吸引了IT人才流入。天津的房?jī)r(jià)在直轄市中也是偏低的，雖然人均GDP很高，但是人均收入不高，說(shuō)明對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)度較高，轉(zhuǎn)型沒(méi)有成功，這可以從當(dāng)?shù)毓善笔袌?chǎng)交易量和網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)數(shù)據(jù)就可以看出來(lái)。
l 房?jī)r(jià)已經(jīng)成為貨幣現(xiàn)象 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
生產(chǎn)要素主要是三個(gè)：勞動(dòng)力、資金、技術(shù)進(jìn)步。過(guò)去對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)所做的貢獻(xiàn)主要靠勞動(dòng)力這一要素，如今，勞動(dòng)力這一生產(chǎn)要素的優(yōu)勢(shì)在減弱。30多年高增長(zhǎng)之后，中國(guó)也積累大量資金。長(zhǎng)期外貿(mào)順差、大量外資流入以及在人民幣升值預(yù)期下熱錢(qián)流入使得中國(guó)資金已經(jīng)比較充裕。所以2011年之后，中國(guó)生產(chǎn)要素當(dāng)中資金起到比較大的作用。當(dāng)然之前資金也同樣起到了重要作用，只不過(guò)相比勞動(dòng)力來(lái)講，資金的優(yōu)勢(shì)相對(duì)小一些。
還是以房地產(chǎn)為例，2010年之前，居民住房貸款占居民商品房（住宅）銷(xiāo)售額的占比非常小，平均不到20%，2013年之后開(kāi)始大幅上升，從24%上升至2015年的34%，今年估計(jì)要超過(guò)50%。這說(shuō)明這輪房?jī)r(jià)上漲，主要靠居民在房地產(chǎn)投資上加杠桿。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，就是因?yàn)楦F人購(gòu)房加杠桿，當(dāng)時(shí)居民房貸占住宅總市值的比例達(dá)到55%。中國(guó)目前居民房貸余額大約16萬(wàn)億，占存量住宅總市值并不高，大約也就11%左右，但增量部分上升速度過(guò)快，還是要引起重視。
過(guò)去25年，中國(guó)的M2增速大概每年平均增長(zhǎng)20%左右，這在經(jīng)濟(jì)規(guī)模小時(shí)影響不是很大。當(dāng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到一定水平時(shí)，比如我們現(xiàn)在成為全球GDP第二大國(guó)時(shí)，在此情況下M2增速還維持如此高的水平，顯然對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生比較大影響。M2高增長(zhǎng)不僅對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)其它資產(chǎn)價(jià)格同樣也產(chǎn)生很大影響。所以，研究貨幣現(xiàn)象還是很有意義的。
總之，關(guān)于房?jī)r(jià)什么地方高、什么地方低，什么時(shí)候漲、什么時(shí)候跌，首先是一個(gè)人口現(xiàn)象，這與人口年齡結(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)都密切相關(guān)；其次，這是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，貨幣集聚的地方房?jī)r(jià)高。但是我們不能一味認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)居高不下，它實(shí)際上也存在一個(gè)調(diào)整的過(guò)程，資本市場(chǎng)存在周期。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是在去杠桿的基礎(chǔ)上降低杠桿率，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的量化寬松是在沒(méi)有去杠桿條件下推行的，直接在杠桿的基礎(chǔ)上加杠桿，泡沫的基礎(chǔ)上加泡沫，這存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，好在我們是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可以用很多手段來(lái)避免危機(jī)的發(fā)生，與資本主義經(jīng)濟(jì)有著本質(zhì)的不同。不過(guò)，需要考慮的問(wèn)題是，如何解決投資效益，如何面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的扭曲，如何應(yīng)對(duì)債務(wù)和杠桿。
l 只要央行不收緊貨幣政策，購(gòu)房仍是貨幣保值的一個(gè)大招
2016年年初擔(dān)心兩件事，一是人民幣貶值，二是通脹躍升。目前看，在資本管制的情況下，貶值的主動(dòng)權(quán)在央行，所以，近期隨著美國(guó)加息預(yù)期的上升，央行趁勢(shì)下調(diào)人民幣匯率。目前看通脹壓力不大，那么，貨幣政策收緊的概率就低了。只要利率不上行，那么，對(duì)房?jī)r(jià)就不構(gòu)成利空。
從我的判斷看，央行會(huì)采取漸進(jìn)式貶值的方式來(lái)調(diào)控匯率，或是退三進(jìn)二，溫水煮青蛙，同時(shí)也打擊投機(jī)資金，使得投機(jī)資金無(wú)所適從。這樣做的好處是降低國(guó)內(nèi)外匯流出的總規(guī)模，同時(shí)又能使得人民幣匯率貶值幅度逐步增加，從而緩解貶值預(yù)期帶來(lái)的資本外流的風(fēng)險(xiǎn)。
從目前看，本輪人民幣貶值并沒(méi)有引發(fā)資本市場(chǎng)的震蕩，說(shuō)明在資本管制的條件下，漸進(jìn)式貶值的路是走得通的，對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊也會(huì)比較小。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，小幅貶值及溫和通脹，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有支撐作用，因?yàn)槌钟蟹康禺a(chǎn)也是應(yīng)對(duì)通脹和貶值的一種保值手段，前提是資本不出現(xiàn)明顯的外流。
l 有政府調(diào)控的經(jīng)濟(jì)，不必過(guò)度擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)大起大落
縱觀90年代之后全球經(jīng)濟(jì)，爆發(fā)全球性或局部性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的頻率比之前歷史上降低了很多，原因在于主要經(jīng)濟(jì)體都加強(qiáng)了調(diào)控經(jīng)濟(jì)。相對(duì)而言，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用，比西方國(guó)家更大。
從過(guò)去一年來(lái)看，政府顯然已經(jīng)加大了風(fēng)險(xiǎn)管控力度，如權(quán)威人士在去年5月25日的人民日?qǐng)?bào)訪談中就提出，“防風(fēng)險(xiǎn)也是穩(wěn)增長(zhǎng)”。因此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)肯定也是作為政府部門(mén)的一大重要任務(wù)。
就目前而言，確實(shí)很難預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)跌，雖然大部分人都認(rèn)為房?jī)r(jià)存在泡沫。管制導(dǎo)致價(jià)格扭曲，這是符合邏輯的，同時(shí)，管制也能維持扭曲的價(jià)格。對(duì)于城鎮(zhèn)化去庫(kù)存之說(shuō)，我并不看好，因?yàn)橐阅壳暗姆績(jī)r(jià)水平，農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市市民之后，也買(mǎi)不起房子，農(nóng)民工市民化不會(huì)提升城鎮(zhèn)化率，其作用只是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，但代價(jià)是增加政府的負(fù)債。至于城鎮(zhèn)化目前所處的階段，已經(jīng)是后期了，因?yàn)榱鲃?dòng)人口數(shù)量已經(jīng)凈減少。
因此，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背后因素，已經(jīng)從過(guò)去的人口現(xiàn)象，轉(zhuǎn)為貨幣現(xiàn)象，貨幣的規(guī)模、松緊度、貨幣的流向成為影響房?jī)r(jià)的主要因素。
目前看來(lái)，貨幣總量過(guò)剩是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)顯著特色。今后，只要不出現(xiàn)意外事件，貨幣政策的適度寬松的格局不會(huì)變化，房?jī)r(jià)高位盤(pán)整的可能性較大。
當(dāng)然，結(jié)構(gòu)性上漲的概率會(huì)大于整體上漲的概率。也就是北上廣深等這些率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的地區(qū)，會(huì)吸引更多的資金流入，從而對(duì)房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的支撐作用。但更多的地區(qū)會(huì)因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)機(jī)會(huì)減少，從而房?jī)r(jià)也難以得到支撐。
從政府部門(mén)的調(diào)控目標(biāo)看，一定是避免房?jī)r(jià)的大起大落，尤其是房?jī)r(jià)大跌可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。但即便通過(guò)加大管治力度和范圍以避免發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，也難以避免房?jī)r(jià)的最終下跌，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素實(shí)在太多了，很難預(yù)測(cè)今后引發(fā)房?jī)r(jià)大跌的導(dǎo)火索是什么。盡管加強(qiáng)管治是控制風(fēng)險(xiǎn)非常有效的手段，但也免不了會(huì)掛一漏萬(wàn)、防不勝防。
綜上所述，年初至今，人民幣貶值和通脹預(yù)期這兩大因素對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響似乎已經(jīng)消除，目前似乎看不到導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)下跌的因素，今明兩年估計(jì)總體不會(huì)下跌。今后，估計(jì)管制的力度和范圍都會(huì)增加，以避免由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，但是再多的管制其效果也是掛一漏萬(wàn)，房?jī)r(jià)的下跌就難以避免。
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